Usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade, pode ser feita na forma extrajudicial (sem um juiz) ou judicial (através do Poder Judiciário. No entanto, ainda existem muitas dúvidas sobre esse tema e se a melhor forma é a usucapião judicial ou extrajudicial.
O assunto é complexo, mas vamos sanar as principais dúvidas, quanto aos valores, espécies e como funciona a usucapião por processo judicial ou no Cartório.
De início, precisamos falar melhor sobre as duas formas diferentes, que são a usucapião judicial ou extrajudicial.
Como a palavra já fala, judicial é feito diretamente com um juiz, através de um processo no fórum, extremamente complexo e demorado.
No entanto, o novo procedimento de usucapião extrajudicial surgiu em 2015 e é feito sem a necessidade de intervenção de um juiz, diretamente no cartório, de forma mais simples e rápida.
Porém, não são em todos os casos que podemos utilizar da usucapião extrajudicial, muitas vezes a melhor estratégia é buscar o Poder Judiciário para o procedimento e é o que vamos mostrar para vocês.
Já sabe a diferença entre usucapião judicial ou extrajudicial e quer entender como eles funcionam? Clique aqui que separamos um texto para o judicial e aqui temos um artigo sobre o extrajudicial.
O assunto parece um pouco complicado, e realmente é, existem até juristas que afirmam que tem mais de 10 espécies de usucapião, que confusão né?
Mas calma! Vamos juntos nesse texto entender tudo sobre o tema.
Qual devo utilizar – usucapião judicial ou extrajudicial?
Em síntese não existe uma regra, sobre utilizar a usucapião judicial ou extrajudicial. É imprescindível que um advogado análise quais documentos você tem junto das informações de como adquiriu a posse do imóvel.
Só assim, esse especialista poderá concluir qual melhor estratégia utilizar, a forma judicial ou extrajudicial.
Mas calma, para que você não se sinta tão desamparado com esse assunto, vamos explicar um pouco melhor, bem como a diferença de cada um.
Antes, aproveito para trazer a vocês uma curiosidade. Sabiam que a palavra usucapião parece masculina, mas é uma palavra do gênero feminino?
Portanto, não estranhem quando utilizarmos A usucapião, esta é a forma correta de se falar.
Feita esta pontuação, a usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade em decorrência da utilização do bem, por certo período.
Uma curiosidade, é dado este nome porque nasce uma matrícula nova do imóvel, constando o nome do interessado possuidor como proprietário.
Assim, qualquer bem que não seja público é passível de usucapião!
Até 2015 a usucapião era feita apenas por um processo judicial, ou seja, o juiz precisava dizer se declarava ou não você como proprietário de um imóvel, através da usucapião.
No entanto, era um procedimento muito trabalhoso e demorado,
Assim, com o fenômeno da “desjudicialização” (diminuição do número de processos do Judiciário), se tornou possível fazer a usucapião no Cartório de Registro de Imóveis, através do novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015).
Portanto, você não precisa necessariamente de um juiz para declarar que a propriedade é sua, pode fazer o procedimento pelo Cartório, que se torna muito mais rápido, quando comparado com judicial.
No entanto, se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade, o indicado é que seja usucapião judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorado e arriscado.
Ademais, de alguma forma a usucapião tiver envolvimento com menores, deverá ser feito obrigatoriamente na forma judicial.
Dessa forma, como falamos acima, é extremamente importante a orientação de advogado especialista neste tema, a fim de analisar todos os documentos e a situação fática para que não te traga prejuízos e impossibilite o registro da sua propriedade.
Posso fazer usucapião extrajudicial e se não der certo buscar a usucapião judicial?
Sim, é possível fazer usucapião extrajudicial e se não der certo, buscar o Poder Judiciário.
No entanto, não é o mais adequado, pois como vamos explicar abaixo, haverá gastos com Cartório de Registro de Imóveis, Cartório de Registro de Notas, engenheiro e ainda depois, gastos com o Poder Judiciário.
Além disso, também existirá um gasto maior com advogado, pois serão feitos procedimentos muito diferentes. Como diz o ditado, as vezes o barato sai caro.
Por isso, é muito importante a análise dos documentos para saber qual a melhor estratégia seguir: usucapião judicial ou extrajudicial.
Qual valor vou gastar com a usucapião?
A resposta é complexa, pode parecer meio clichê, mas não existe uma regra específica, tudo depende da documentação e o estado em que se encontra o imóvel.
Inicialmente, destacamos que é necessária uma análise cautelosa de todos os documentos, às vezes você pode se enquadrar nos benefícios da justiça gratuita, ou seja, não precisa pagar custas para o Estado, ao ajuizar uma ação, o que torna a ação de usucapião mais barata do que fazer o procedimento no Cartório.
Mas antes, precisamos explicar que nem sempre é possível ao ajuizar um processo conseguir os benefícios da justiça gratuita.
Para tentar ser específico quanto aos custos, se a usucapião for judicial, você pode gastar com taxas judiciais para entrar com o processo, que depende de cada Estado o valor, perícia e honorários do advogado.
Já no caso da usucapião extrajudicial, você vai gastar com o Cartório de Registro de Notas, engenheiro, honorários do advogado e, por fim, com o Cartório de Registro de Imóveis.
Aliás, outra dica legal é que o Colégio Notarial do Brasil disponibiliza uma tabela de preços, onde você pode verificar aproximadamente qual valor vai pagar para o Cartório de Registro de Imóveis. E como consta no website do Colégio Notarial, o valor é cobrado com base no valor do imóvel.
Lembrando que, isso não é uma regra, é apenas uma base.
Como é feita a usucapião judicial?
A ação de usucapião será ajuizada pelo atual possuidor, que deve comprovar quanto tempo está na posse do imóvel, mas vai depender da espécie de usucapião que será enquadrado, vamos falar mais abaixo sobre as principais espécies.
Inicialmente, destacamos que o possuidor deve providenciar a planta da área que está usucapindo, pedir a citação dos vizinhos confinantes e de todos os demais interessados, para que possam impugnar ou não.
No entanto, o Código de Processo Civil não dispõe sobre quais documentos são obrigatórios, então por isso é necessário que o advogado analise de forma minuciosa quais documentos você possuí para comprovar a usucapião, por exemplo: contrato de gaveta, comprovante de pagamento de IPTU, de luz, de água, entre outros.
Outro ponto, conforme já falamos, é a possibilidade do juiz pedir perícia para apurar as medidas do imóvel, o que pode demorar mais um pouco para finalizar, além do fato de que o juiz cuida de diversos processos, por isso muitos defendem a usucapião extrajudicial, por ser mais rápida do o Judiciário.
Depois de comprovado a usucapião judicial, através de ação declaratória, é necessário que o interessado leve até o Cartório de Registro de Imóveis competente, a sentença com trânsito em julgado para que formalizem uma matrícula, constando o interessado como proprietário daquele imóvel.
E a usucapião extrajudicial, como é feita?
O pedido de usucapião extrajudicial será processado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel. Todavia, é necessário o comparecimento no Cartório de Notas também, para elaboração de ata notarial.
De acordo com a Lei 6.015 de 1973, conhecida como Lei dos registros públicos é necessário que o interessado, representado por advogado, apresente o processo instruído com:
Ata notarial (feita no Cartório de Notas) atestando o tempo de posse do interessado e de seus antecessores;
Planta e memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional legalmente habilitado (engenheiro);
Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do interessado (documento que o advogado irá obter);
Justo título ou quaisquer documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza e o tempo da posse, como pagamento de impostos e taxas que incidem no imóvel, fotos, etc.
Porém, esses documentos previstos na Lei não são taxativos, ou seja, podem ser substituídos por outros documentos e quanto mais provas tiver, melhor!
Aliás, alguns Cartórios de Notas orientam juntar até a matrícula atualizada dos vizinhos confrontantes, para que fique bem claro para o Cartório de Registro de Imóveis as medidas dos imóveis vizinhos e do interessado.
Assim, quando finalizado o procedimento no Cartório, a matrícula será redigida constando como proprietário o interessado, a partir daqui a propriedade é sua.
Quais são as espécies de usucapião?
Bom, chegamos no assunto polêmico para os juristas: quantas espécies de usucapião temos previsto na nossa legislação?
Para melhor explicar, usaremos aqui a previsão de Carlos Roberto Gonçalves, no seu livro de Direito Civil, pois não há consenso e esta é a posição que também adotamos.
Nesse conceito, existem três espécies de usucapião:
Usucapião extraordinário – O interessado precisa comprovar 15 anos de posse, sem interrupção ou oposição de terceiro. O tempo pode cair para 10 anos, se comprovar a moradia habitual (constante, não saiu para outro imóvel) ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo;
Usucapião ordinário – O interessado precisa comprovar 10 anos de posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé. O tempo também pode cair para 5 anos, se comprovado que foi adquirido onerosamente, com base no registro constante na matrícula do imóvel, desde que o interessado tenha estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico;
Usucapião especial ou também chamado de constitucional. Esta modalidade, por sua vez, é dividida em especial rural ou pro labore, especial urbana ou familiar e indígena:
Especial Urbana ou familiar – O interessado deve comprovar 5 anos ininterruptos e sem oposição de terceiros, deve demonstrar que não é proprietário de outro imóvel rural ou urbano, a área não pode ser superior a 250 metros quadrados e que utiliza para moradia ou de sua família;
Especial Urbana por abandono – O imóvel deve ter até 250 metros quadrados, cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. O interessado precisa utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família, exercer a posse por 2 anos ininterruptos e sem oposição de terceiros, não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural.
Independentemente do procedimento que escolher, usucapião judicial ou extrajudicial, tenha em mente que será necessário enquadrar em uma das espécies de usucapião acima.
Lembre-se, a escolha da modalidade da usucapião deverá ser feita em conjunto com um advogado especialista no assunto, assim garantindo a maior efetividade.
Ufa, que texto longo!
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